【案情】  

原告（反诉被告）：刘某  

被告（反诉原告）：某房地产开发有限公司  

2016年9月30日，原告与被告签订《商品房认购书》，约定由原告认购被告开发的商品房一幢（B-26-1号)，房屋总价款为1919234元；乙方（原告）应于签署本协议当日向甲方（被告）支付履约定金200000元；乙方（原告）如违反本协议约定，甲方（被告）即可解除本协议，并将房屋售予第三人，且无需返还定金；乙方（原告）应在2016年10月10日一次性付清剩余款项后与甲方（被告）签订《商品房购销合同》及其补充协议。  

协议签订当日，原告即支付了定金200000元，后因原告未按协议约定付清剩余购房款，被告在未通知原告的情况下，于2016年11月14日将该房屋（B-26-1号)另行出售给了第三人曾某，得知此事后，原告的妻子王某于2016年11月17日向被告提交了变更申请，要求将所购买的B-26-1号房变更为B-27-2号房，被告同意了原告的变更请求。2016年11月21日，被告以B-26-1号房向原告发出催告函，要求原告履行《商品房认购书》的义务，并要求原告于2016年11月30日前与被告签订《商品房购销合同》并支付剩余房款。原告则以该涉案房（B-26-1号）已被被告另行出售为由，起诉要求解除双方签订的《商品房认购书》，并要求被告双倍返还购房定金400000元。  

【审理】  

法院经审理认为，原、被告双方在认购书中约定原告应在签订协议后于2016年10月10日前与被告签订《商品房购销合同》并支付剩余房款，否则被告可解除本认购书，并将房屋另行出售，且无需返还定金。原告在支付200000元定金后，虽然未按认购书规定的时间与被告签订合同、支付剩余房款，但是被告在没有通知原告解除《商品房认购书》情况下，便将原告认购的B-26-1号房出售给第三人。原告在被告将房屋出售给第三人后以书面的形式向被告提交了变更申请，被告也同意将房屋变更为B-27-2号房，但是原、被告双方没有约定何时签订合同并支付剩余房款，而被告在2016年11月21日发出催告函，限原告于2016年11月30日前与被告签订合同并支付剩余房款，但被告发出的催告函是以购买B-26-1号房的名义，并不是以变更后的B-27-2号房的名义发出，因此双方均存在过错，都应承担相应的过错责任，故原告主张双倍返还定金的诉讼请求，法院不以支持。被告提出原告违约在先，定金不予返还的抗辩不能成立。关于原告主张解除《商品房认购书》的诉请，因原告未在认购书约定的期限内履行义务，被告已将该房屋另行出售给第三人曾某某，所签认购书的目的不能实现，故对原告提出解除《商品房认购书》的诉请予以支持。认购书解除后，被告应将定金返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：  

一、解除原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）某房地产开发有限公司于2016年9月30日签订的《商品房认购书》。  

二、由被告（反诉原告）某房地产开发有限公司返还原告刘某（反诉被告）购房定金200000元。  

三、驳回原告（反诉被告）刘某的其他诉讼请求。  

四、驳回被告（反诉原告）某房地产开发有限公司的反诉请求。  

【案件焦点】  

本案双方所签订合同最终未能履行，原告所支付定金能否双倍返还？  

【评析】  

定金是在合同订立或履行之前支付一定数额的金钱或替代物作为担保的一种方式。根据我国《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但是，在合同双方均存在过错，并由此导致合同不能履行或者履行不符合约定时，如果仍适用上述定金罚则，势必会造成一方在丧失定金的同时，可主张对方双倍返还，而另一方在取得对方丧失的定金的同时，又要双倍返还于对方，此时定金的设立显然失去了意义。故此，我国《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。此时，定金罚则即不再适用，定金应当返还。本案中，原、被告双方签订《商品房认购书》后，原告虽支付了定金，但未按约定签订《商品房购销合同》、支付剩余房款，而被告在未通知原告的情况下，即将《商品房认购书》所约定房屋转卖他人，并以变更前的房屋向原告发出催告函，对于购房合同未能最终履行，双方均存在过错。所以法院最终作出了前述判决。