【案情】  

原告：薛某。  

被告：A旅游置业有限公司。  

2014年2月25日原告薛某与被告A旅游置业有限公司签订了《商品房认购书》，认购原告开发的独栋别墅60号房，认购总房价3489738元。2014年4月17日双方签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买原认购的独栋别墅60号房，房屋总价款3489738元，采用分期付款的方式支付。原告于2014年2月25日支付房屋定金100000元，2014年3月11日支付房屋首期款946922元，2014年3月12日、22日共支付房屋专项维修资金19650.24。现原告认为，原告向被告购买的独栋别墅60号房，被告在宣传中称拥有:“36洞地质奇观高尔夫球场、3家国际顶级度假酒店、36000平方米古镇商业街、12000平方米温泉SPA”等配套设施，但原告支付部分房款后，发现被告并没有按照楼盘宣传册作出的房屋周边有36洞高尔夫球场和3家五星级酒店等配套设施施工，原告的合法权益已经严重的受到了侵害。原告遂提起诉讼，要求被告承担违约责任。被告A旅游置业有限公司则认为楼盘宣传册中表明“36洞地质奇观高尔夫球场、3家国际顶级度假酒店、36000平方米古镇商业街、12000平方米温泉SPA”等配套设施仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，A旅游置业有限公司不受其约束，楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供参考。  

【审理】  

法院经审理认为，原告薛某与被告A旅游置业有限公司签订的《商品房认购书》、《商品房购销合同》，系双方真实的意思表示，真实、有效，不违反法律规定，双方应按约定履行义务。本案中，被告在楼盘宣传册中所载的“36洞地质奇观高尔夫球场、3家国际顶级度假酒店、10公里山地峡谷景观大道、36000平方米古镇商业街、12000平方米温泉SPA，4600平方米民俗文化展馆”不属于小区规划范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，被告对此不存在违约问题。因此，对原告要求解除原、被告双方签订的购房合同，退还原告定金、首期款、公共维修基金共计1066572.24元以及占用上述资金的利息损失，支付房价款20%的违约金共计697947.6元的诉讼请求不予支持，法院依法驳回原告的诉讼请求。  

【案件焦点】  

实际购买的房屋与开发商楼书中的广告宣传不符，开发商是否构成违约？  

【评析】  

关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中“36洞地质奇观高尔夫球场、3家国际顶级度假酒店、10公里山地峡谷景观大道、36000平方米古镇商业街、12000平方米温泉SPA，4600平方米民俗文化展馆”等宣传内容不属于小区规划范围内的配套设施，双方在购房合同及协议中并未对原告提出的相关配套设施作出明确约定，由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请，并不符合要约的特征，不能作为要约对待。综合分析以上情况，法院最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，开发商对此亦不存在违约问题。  

风险提示：购房者不可轻信房地产开发商的宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺，如果宣传资料上载明的广告及销售人员的口头承诺是你购买房屋的重要条件的话，一定要将相关优惠和承诺记载到合同中。